Vestre Holmen sameie (VHS)

Oslo, vedtatt våren 2021

INNLEDNING/FORMÅL

Velkommen som seksjonseier i Vestre Holmen sameie. Vi håper du vil trives og at du vil være med på å skape et godt bomiljø og bidra til fellesskapet i sameiet.

Målet med husordensregler er å holde ro og orden i sameiet og skape et godt og inkluderende bomiljø for alle. Det oppfordres til et bevisst forhold til miljø, forurensning og til et bærekraftig miljø.

Husordensreglene gjelder for alle som oppholder seg i sameiet. Beboerne plikter å følge reglene og er ansvarlige for at de overholdes av husstanden, leietakere eller andre som gis adgang til leiligheten.

Seksjonseierne har et felles ansvar for at bygninger og utearealer holdes i god stand.
For å oppnå dette, og for å skape best mulig forhold mellom de enkelte beboere, følger nedenfor husordensregler som er å anse som et supplement til de enhver tid gjeldene vedtekter. Vedtektene inneholder bestemmelser om seksjonseiers rettigheter, men også plikter og ansvar.

Innholdsfortegnelse:
Pkt. 1 Overdragelse og utleie av leilighet
Pkt. 2 Husro
Pkt. 3 Ombygging
Pkt. 4 Ventilasjon og vann/avløp
Pkt. 5 Varmtvannsberedere
Pkt. 6 Peis/ildsted
Pkt. 7 Skadedyr
Pkt. 8 Søppel/avfall
Pkt. 9 Dyrehold
Pkt. 10 Fellesområder – Innendørs
Pkt. 11 Balkonger – bruk av
Pkt. 12 Markiser, varmepumpe, parabol, julebelysning mv.
Pkt. 13 Sikkerhet/nøkler
Pkt. 14 Postkasse- og ringetablåskilt
Pkt. 15 Fellesområder – Uteområder
Pkt. 16 Garasjer / Parkering
Pkt. 17 Brannforebyggende sikkerhet
Pkt. 18 Fellesvaskeri
Pkt. 19 Brudd på husordensreglene
Pkt. 20 Erstatningsansvar
Pkt. 21 Kontaktinformasjon og hjemmeside
Pkt. 22 Endring av husordensreglene
Pkt. 23 Håndhevelse
Pkt. 24 Valgkomité til styreverv
Pkt. 25 Sameiets styre
Pkt. 26 Årsmøte

1. OVERDRAGELSE OG UTLEIE AV LEILIGHET

a) Ifølge vedtektenes § 3 skal enhver ny eier eller leietaker meldes skriftlig til sameiets forretningsfører.
b) Utleiere er ansvarlige for at samtlige leietakere informeres om, og følger gjeldende vedtekter og husordensregler ved at disse dokumentene følger leiekontrakten.
c) Hvis seksjonseier ikke selv bor i seksjonen, plikter seksjonseier å føre nødvendig tilsyn.
d) Utleiere er ansvarlig for å bestille nye dør- og postkasseskilt til nye leietakere.
Skiltene bestilles ved e-post til styret.
e) Se pkt. 21 vedr. seksjonseiers plikter i forhold til kontaktadresser.

2. HUSRO

Vi oppfordrer alle til å vise hensyn, tålmodighet og fremfor alt ha en god dialog naboer imellom slik at alle trives. Det henstilles om å varsle naboer hvis man skal ha festlig sammenkomst eller utføre arbeider som kan medføre noe mer støy enn alminnelig, og heng gjerne opp lapp i trappeoppgangen.
Det skal i alminnelighet være ro og orden:
a) Hverdager – fra kl. 23:00 til kl. 07:00
b) Lørdag, søndag og helligdager – fra kl. 23:00 til kl. 09:00
c) Ved innflytting, modernisering eller reparasjoner i boligen som medfører banking, boring, sliping, saging etc., varsles naboer. Slikt arbeid kan foretas på:
Hverdager kl. 08:00 – 20:00
Lørdager kl. 10:00 – 18:00.
Søndager og helligdager er slikt arbeid ikke tillatt.

3. OMBYGGING – bygningsmessige endringer i leiligheter, jfr. Vedtekter § 7

a) Inne i leiligheter skal arbeid knyttet til elektrisk anlegg, VVS, piper (vedovn) og bærevegger utføres av kvalifiserte fagfolk, og i henhold til lover og forskrifter.
b) Endringer av bærevegger eller utvidelse av leiligheter er søknadspliktig i kommunen, og skal ikke utføres uten godkjenning.
c) Skal du rive en bærevegg eller endre en bærende konstruksjon i din bolig, er det et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven §§ 20-1 og 20-2, og styret skal godkjenne riving.
d) Seksjonseier holdes økonomisk ansvarlig for kostnader som påføres sameiet dersom reglene ikke overholdes.

4. VENTILASJON OG VANN/AVLØP, SAMT ELEKTRISKE ANLEGG

Arbeider som innebærer fare for vannlekkasje – arbeid, på bad/kjøkken/vaskerom som inkluderer røropplegg, må kun utføres av autoriserte firmaer pga. fare for lekkasje til underliggende leiligheter eller i fellesområder. Tilsvarende gjelder for arbeider på det elektriske anlegg.
Ventilasjonssystemet er basert på naturlig ventilasjon.

a) Det er ikke tillatt å koble elektriske vifter til ventilene på kjøkken, bad og toalett, heller ikke på eller ut av yttervegg for å bedre utluftingen. Avtrekksluft fra kjøkkenvifte skal resirkuleres i leiligheten og IKKE sendes ut hverken gjennom innvendige eller utvendige ventiler. Avtrekket skal påmonteres kullfilter (for lukt) og filter for samling av fett da ventilasjonssystemet er basert på naturlig ventilasjon. Elektriske vifter forstyrrer balansen i luftekanalene til andre leiligheter i oppgangen.
b) Avtrekksventiler på kjøkken, bad og toalett holdes åpne for å unngå kondensskader og muggdannelse i boligen.
c) Boligen må være tilstrekkelig oppvarmet ved fravær, flytting eller lignende i den kalde årstiden slik at vann-/avløpsrør ikke blir frostskadet.
d) Avstenging av hovedvannkran må bare foretas etter at naboer som berøres er varslet.
e) Styret henstiller alle beboere om å rense sluk på bad og balkong minst én gang per år.
Dette for å unngå oppsamling av skitt/smuss som igjen kan føre til tette rør og lekkasjer.
f) Det er svært viktig at leilighetens lufteluker/ventiler er åpne. Dersom du har vinduer med spalteventiler, oppfordres du til å la disse å stå åpne.

5. VARMTVANNSBEREDERE

Det er lov å montere varmtvannsberedere i fellesarealer hvis alle beboere er enige, og det blir montert forskriftsmessig av fagperson og med eget strømpunkt. Søknad sendes styret som må godkjenne dette før arbeidet kan igangsettes.Du finner søknadsskjema her: https://www.abbl.no/?page=heim.  Helt til høyre finner du beboer/medlemsportal hvor du som seksjonseier kan logge inn. Du finner skjemaene under Dokumenter/skjemaer. 

6. PEIS/ILDSTED

Ved utskifting eller omgjøring av peis/ildsted skal søknad sendes til styret for godkjenning, og før arbeidet kan starte. Du finner søknadsskjema her: https://www.abbl.no/?page=heim. Helt til høyre finner du beboer/medlemsportal hvor du som seksjonseier kan logge inn. Du finner skjemaene under Dokumenter/skjemaer.

Det må foreligge tilbud på konkret arbeid fra sertifisert håndverker. Dette er meget viktig, da sameiet har satt inn stålrør i pipene.
Eier blir selv erstatningsansvarlig for feil som skyldes arbeid utført uten godkjenning fra styret og/eller sertifisert håndverker.

Seksjonseier er selv pliktige til å melde i fra til kommunen når ildsted er endret av sertifiserte fagfolk. Dette for å raskt å kunne håndtere en eventuell brann. https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/skal-du-bygge-rive-eller-endre/ma-du-sende-byggesoknad/ildsted-eller-skorstein/#gref

7. SKADEDYR

Som beboer plikter du å melde fra til styret om skadedyr i leiligheten. Dersom det oppdages skadedyr/innsekter i leilighet plikter sameier å gjøre nødvendige tiltak for å bli kvitt problemet.
a) Sameier må straks melde fra til styret hvis det merkes veggedyr eller lignende skadedyr i leiligheten – sukkermaur regnes ikke som skadedyr.
b) Utendørs mating av dyr/fugler tiltrekker seg også skadedyr og bør derfor unngås.

8. SØPPEL / AVFALL

a) Kildesortering skal skje iht. kommunale regler.
b) Søppelposer skal være grundig knyttet igjen. Papir og papp skal kastes i egne beholdere i sammenbrettet stand.
c) Søppel skal ikke settes i trappeoppgangene.
d) Det er forbudt å sette fra seg søppel/avfall i fellesrom. Avfall etter flytting, oppussing etc. må beboerne selv sørge for å fjerne – levere til offentlig gjenbruksstasjon.

9. DYREHOLD

a) Dyrehold er tillatt såfremt dette ikke er til urimelig sjenanse for naboer. Dyr som er til vesentlig sjenanse, kan styret forlange fjernet. Eventuell klage på dyrehold må skje skriftlig. Styret kan innkalle partene til samtaler i saken.
b) På sameiets fellesarealer gjelder båndtvang hele året, også i trappeoppganger.
c) Ekskrementer skal fjernes med pose og kastes i avfallsbeholder, eventuelle andre etterlatenskaper vaskes vekk.

10. FELLESOMRÅDER – INNENDØRS

a) Vi oppfordrer alle til å holde fellesarealer i orden – her har vi alle ansvar. Feil på utstyr etc. i fellesarealer meldes direkte til vaktmester/styret. Skilt med vaktmesters kontaktinformasjon henger på oppslagstavla i hver oppgang og finnes på sameiets hjemmeside.
b) I oppgangene skal det ikke plasseres personlige eiendeler. Trappeoppganger og fellesganger er rømningsveier. Sykler og barnevogner kan plasseres i fellesrom i kjeller.
c) Fellesdører skal alltid være låst. Lyset slukkes etter bruk på loft og kjeller.
d) Slipp ikke inn folk som ringer på og som du ikke kjenner eller ikke skal til deg.
e) Det skal vises varsomhet ved flytting og oppussing. All skade som påføres felleseiendom må erstattes av den eller de som forårsaker skaden.
f) Røyking er ikke tillatt innendørs i fellesområder. Sneiper og annet søppel skal ikke kastes fra balkonger eller på fellesområdene.
g) Sameiet tillater at det installeres strøm i kjellerbod for fryseboks eller fryseskap etter godkjenning av styret. Seksjonseier vil bli belastet en gang årlig for strøm. Beboere kan velge om de selv vil kontakte en elektriker for tilkobling eller om sameiet skal formidle kontakten. Utgiftene til elektriker bekostes uansett av den enkelte beboer. Velger du å ordne installasjonen selv, skal samsvarserklæringen sendes styret når arbeidet er utført.

11. BRUK AV BALKONGER

a) Det er kun tillatt med gass- og elektrisk grill på balkongen.
b) Lufting og tørking av tøy, tepper mv. kan skje på balkonger under rekkverkshøyde såfremt det ikke er til sjenanse for naboene.
Gjenstander som strekker seg utenfor balkongen er ikke tillatt.
c) Risting av tepper og lignende over rekkverk er ikke tillatt.
d) Balkongen skal ikke benyttes som lagringsplass for søppel, møbler eller lignende, unntak er gassbeholdere.
e) Ristene (slukene) på balkongene må holdes rene, slik at overvann ikke trenger inn i boligen.
f) Markiser på balkonger – se pkt. 12.

12. MARKISER, VARMEPUMPE, PARABOL, JULEBELYSNING M.V.

Styret beslutter utforming og plassering av alle faste utvendige installasjoner, derunder markiser, vind-/solskjerming, gjerder/rekkverk, utebelysning på balkong og lignende.
a) Markiser skal følge felles standard utarbeidet av sameiet/styret.
Det er fra og med 1. januar 2019 vedtatt at alle som skal montere markiser på balkonger eller over vinduer skal ha en og samme farge. Seksjonseier må selv bekoste innkjøp og montering og er ansvarlig for alt økonomisk og forsikringsmessig i forbindelse med markiser. Se for øvrig sameiets hjemmeside for tips og tilbud.
Dukfarge: 407-727 (tilnærmet lik farge som på husene)
b) Parabolantenner tillates ikke oppsatt på eiendommens vegger, balkonger eller tak.
c) Varmepumpe er ikke tillatt.                                                                                                                                                              d) Julebelysning skal begrenses til egen balkong/rekkverk og alle utelys skal være av fargen hvit og ha konstant lysstyrke (ikke blinkende). Julebelysning skal begrenses til perioden 10. november til 1. februar.

13. SIKKERHET, NØKLER

a) Bygningenes hoveddører er sikret med låser som bare kan åpnes med systemnøkler som er kvittert ut til personer etter behov og med avtalte rettigheter.
b) Beboer må ha et bevisst forhold til hvem som slippes inn når det ringer på dørklokken og skal i utgangspunktet ikke slippe inn personer de ikke selv kjenner.
c) Hovedinngangsdørene skal til enhver tid holdes låst.

14. POSTKASSE- OG RINGETABLÅSKILT

Postkassene skal fremstå som så ryddige og like som mulig, og fri for papirlapper og andre løsninger som kan virke uryddige.
a) Den enkelte seksjonseier er selv ansvarlig for at navneskiltet på postkassen er korrekt.
De som leier ut, må sørge for å bestille nye postkasseskilt til nye leieboere.
b) Fra 1. mai 2020 vil beboerne bli belastet for utgiftene til postkasseskilt. ABBL fakturerer seksjonseier. Bestilling av nye skilt kan gjøres ved å sende e-post til Vibeke Kolstad på vk@abbl.no hvor det opplyses om både nytt navn og navnet som skal byttes ut. På ringetablåskilt brukes kun etternavn.

Skilt til utvendig ringetablå er gratis og fås ved henvendelse til styret på post@vestreholmensameie.no.

15. FELLESOMRÅDER – UTEOMRÅDER

a) Alle uteområder står til beboernes felles benyttelse, alle skal bidra til å verne anlegget, samt holde orden, slik at vi får et trivelig og pent uteområde.
b) Beboere kan plante/kjøpe ferdige planter til å sette utenfor inngangspartiet. Alt annet grøntareal er felles, og beplantning på fellesarealer må tas opp med styret for godkjennelse/samkjøring. Hvis du som beboer har innspill og idéer til uteområdene så ta kontakt med styret.
c) Det må vernes om planter, busker og trær. Felling av trær og andre større inngrep skal styret godkjenne, men arbeidet utføres av sameiets gartner eller andre styret engasjerer.
d) De som ønsker egen hageparsell, kan sette seg på liste for disse via styret. Jord og annet som skal brukes til parsellen må bekostes av parsellens bruker. Sameiet skal ikke ha utgifter på parsellene.
e) Det oppstår ofte grønske på ytterveggene på balkongene. Dette kan fjernes med grønnsåpevann og langkost, men sørg for å informere naboer i etasjene under før du går i gang. Øvrig ytre vedlikehold ved skade er styrets ansvar.

16. GARASJE/PARKERING

a) Seksjonseierne har ikke eksklusiv bruksrett til parkeringsplasser.
b) Det er ikke tillatt å hensette campingvogner eller avskiltede kjøretøy på sameiets eiendom. Tilhengere må ikke parkeres over lengre tid uten styrets skriftlige samtykke.
c) Sameiet har et antall garasjer. Interesserte kan melde fra til styret og få tildelt garasje ut fra liste. Det blir betalt egen garasjeleie.
d) Garasjen skal ikke brukes til lagringsplass av møbler eller brann- og eksplosjonsfarlige gjenstander.
e) Sameiet har åtte ladeplasser for elbiler i Luftfartsveien 18 (forretningsbygget), 6 på baksiden og to på enden av bygget. Bruker betaler en månedlig leie. Lån av ladekort fås ved henvendelse til styret.
f) Det er ikke lov å lade EL-bil i garasjene pga. brannfare og at det elektriske anlegget ikke er dimensjonert for det.

17. BRANNFOREBYGGENDE SIKKERHET

Det er strengt forbudt å lagre bensin, gassbeholdere eller andre brannfarlige stoffer i leiligheter/loft/kjellere/garasjer eller fellesarealer. Det er ikke tillatt å sette fra seg motorsykkel eller moped i kjellerne.

18. FELLESVASKERI

Fellesvaskeriet i Flyveien 11 er å anse som fellesareal. Dette kan benyttes av beboerne etter fastsatte bestemmelser. Fellesvaskeriet skal kun benyttes av beboere i Vestre Holmen sameie.
Bestemmelsene er beskrevet i inngangen til vaskeriet.

19. BRUDD PÅ HUSORDENSREGLENE / KLAGER

Seksjonseierne og brukere av eierseksjonene plikter å følge husordensreglene, og er ansvarlige for at de overholdes av alle i husstanden og andre som gis adgang til boligen. Vesentlig brudd på reglene er å anse som mislighold og kan føre til sanksjoner.

Eventuelle klager på nabo for brudd på husordensreglene eller andre sjenerende forhold, bør rettes direkte til vedkommende. Kanskje er vedkommende ikke klar over forholdet, og problemet kan på den måten løses gjennom samtaler partene imellom.

Klager må fremsettes skriftlig dersom styret skal behandle den.

20. ERSTATNINGSANSVAR

Seksjonseier er erstatningsansvarlig for enhver skade som oppstår som følge av overtredelse av husordensreglene eller annen mangel på aktsomhet. Seksjonseier er også ansvarlig for at husordensreglene blir overholdt av hele husstanden, leietagere og andre personer som er gitt adgang til leiligheten og fellesarealer. Skader som påføres sameiets eiendeler, skal straks meldes styret. Den som har forårsaket skaden, skal på eget initiativ og for egen regning, utbedre skaden. Dersom utbedring ikke finner sted innen en frist fastsatt av styret, eller utbedringen ikke er tilstrekkelig, kan styret la utbedring skje for seksjonseiers regning.

21. KONTAKTINFORMASJON OG HJEMMESIDE

Seksjonseierne må informere styret og forretningsfører om postadresse, e-postadresse og telefonnummer.

Seksjonseierne oppfordres til å holde seg orientert om informasjon som gjøres tilgjengelig på sameiets hjemmeside eller Facebook-side.

Det vil ved viktig informasjon til beboerne også henges opp skriv i alle oppgangene.
Det er en fordel om seksjonseiere holder styret oppdatert på korrekt epostadresse.
Meldinger til styret skal skje til post@vestreholmensameie.no

22. ENDRING AV HUSORDENSREGLENE

Vesentlige endringer av husordensreglene må forelegges årsmøte til godkjenning.
Mindre justeringer kan foretas av styret, men må da offentliggjøres på sameiets hjemmesider.

23. HÅNDHEVELSE

Styrets flertall er øverste instans mht. håndhevelse av husordensreglene.

24. VALGKOMITÉ TIL STYREVERV

Årsmøte i sameiet velger hvert år en valgkomité som har som hovedoppgave å rekruttere og komme med innstilling til hvem de mener passer inn i styrets sammensetning. For å sikre transparens vil alle kandidater bli presentert, men med kommentar om hvem valgkomitéen mener bør være første valg. Til sist er det opp til seksjonseiere å velge kandidat.

Valgkomiteen fremmer også forslag til nye medlemmer til neste års valgkomité. I tillegg fremmer valgkomiteen, på bakgrunn av sitt kjennskap til styrearbeidet i det foregående år, forslag til honorar til det sittende styret.
Valgkomiteen skal bestå av 2-5 medlemmer som normalt velges for to år.

25. SAMEIETS STYRE

Styret består av et begrenset antall personer som velges av seksjonseierne på årsmøtet. Styret gis da fullmakt til å forvalte og drifte bygninger og eiendommer, samt regler og lover for sameiet.

Styret svarer på e-post. Ved hastesaker, se kontaktopplysninger til styret i trappoppgangen.
Oversikt over styrets sammensetning vil være tilgjengelig på sameiets hjemmeside.

26. ÅRSMØTE

Se § 12 – 16 i sameiets vedtekter.